Как купить квартиру с вторичного рынка – советы экспертов «АЯКС»

07.06.2020

Последние 5 лет, в Краснодаре, все большим спросом пользуется рынок вторичного жилья. Купить квартиру вторичку сегодня – не дороже чем аналогичную в новостройке, а побочные расходы ниже.

Такие варианты выбирают, когда хотят сэкономить на ремонте или мебели (если продавец ее оставляет). Либо покупателей привлекает инфраструктура – все рядом, магазины, банки, школы, сады, поликлиники и т.д. В новых жилых районах нередко отсутствуют социальные объекты.

Чтобы сделка прошла удачно – придерживайтесь простых правил

  1. Соблюдайте баланс цены и качества. Не переплачивайте за вторичку, если не понимаете механизм ценообразования. Пример: однушка в центре города площадью 27 кв. м. Тип застройки – сталинка. Окна выходят на улицу Красную. Владелец может продавать такой объект практически за любые деньги: он всегда сможет обосновать цифру. Главная задача покупателя – исключить факторы наценки, чтобы трезво взвесить плюсы и минусы. Да, это центр. Но в каком состоянии здание? Да, везде можно дойти пешком. Но будет ли комфортно? Возьмите на вооружение простую формулу: (Среднерыночная стоимость квадратного метра в городе + 30% от нее) * на метры. Для квартиры из примера: (50 000 + 15 000) * 27 = 1755 000. Получаем адекватную цену на жилье, к которой, скорее всего, прибавят дополнительные издержки и преимущества. Продавать ее можно, пожалуй, за 2,5 млн рублей. Часто такие выставляют за 3 и более миллиона – просто потому, что вид из окна на Красную. Не стесняйтесь спрашивать, из чего складывается цена. Вторичка – менее прозрачный сектор, чем новостройки.
  2. Внимательно изучите историю объекта. Какие строительные работы проводились? Была ли перепланировка? Расширяли балкон? Меняли проводку? Когда поставили новый стояк? Все имеет значение. Лучше всего выбирать квартиру, где:

  • заменили проводку
  • планово поменяли стояк/счетчики
  • согласована перепланировка (включая увеличение площади балкона)
  • качественно отделаны ванная/кухня

Почему? Потому что в противном случае такие работы (согласования и расходы) тяжелым бременем ложатся на покупателей. Это не пустяк, когда дом старый. Если вы покупаете новую вторичку, волноваться нет смысла.

Чего еще нельзя упускать

  1. Пообщайтесь с жильцами. Допустим, вы нашли хороший кирпичный дом в уютном развитом районе. Много зелени, тишина, красота. Год строительства еще с 20 века, но внешне все прилично. А вот подвал годами затоплен. Или постоянно ломается лифт. Продавец о таком умолчит, скорее всего.
  2. Обратитесь к юристам, чтобы проверить «чистоту» жилплощади. Если собственник не позаботился о документах, сделка будет рискованной. Прописанные несовершеннолетние, люди, проживающие за границей или отбывающие наказание – серьезное препятствие. Убедитесь, что владелец действительно имеет право на продажу квартиры и позже не появятся другие собственники.

Рекомендации простые, но помогут вам грамотно выстроить процесс подбора жилья. Обычно риэлторы берут на себя все проверки и делают это бесплатно. Комиссию берут, но только при заключении сделки. Если не хватает времени – обратитесь в АН«АЯКС». Еще лайфхак: выбирайте проверенные вторичные объекты в нашем каталоге. Достоверность и прозрачность сведений – ваши верные друзья.