Мнение судьи: Разговор о недвижимом и вечном, или Грамотная борьба за квадратные метры

Разговор о недвижимом и вечном, или Грамотная борьба за квадратные метры

Покупка-продажа недвижимости – сделка, связанная с большими деньгами, а потому довольно рискованная. Всегда есть вероятность, что какой-либо закон ваш контрагент-мошенник истолкует в свою пользу и лишит вас вложенных денег. Да и в случае простого срыва сделки приятного мало. Потому к ней надо подходить со всей ответственностью, тщательно изучив не только предложения, цены и условия, но и законы. Разобраться в последних нам согласилась помочь судья Ульяновского районного суда Ирина Геннадьевна Трубачева.

– Насколько я понимаю, продавать или покупать жилплощадь можно двумя способами: самостоятельно или с помощью специальной фирмы – риелтора. Вы бы что посоветовали?

– Советовать здесь трудно, все зависит от каждого конкретного случая. В принципе, риелторы (профессионалы) нужны тогда, когда сэкономленное с помощью их услуг время дороже тех денег, которые эти услуги стоят. Замечу, что выбирая агентство, стоит обратить внимание на его имидж и срок работы на рынке недвижимости. Для этого достаточно ознакомиться с текущей прессой (лучше со специализированными СМИ), а также поискать информацию на интернет-сайтах (на которых бывшие клиенты агентств недвижимости и строительных компаний рассказывают о своих бедах, обманах со стороны фирм и т. д.). Необходимо иметь в виду, что часть жалоб, размещенных на этих сайтах, может быть делом рук прямых конкурентов. Стоит обратить внимание и на то, состоит ли агентство в каком-либо профессиональном общественном объединении. Нельзя утверждать, что само членство – гарантия порядочности, однако общественные организации не принимают в свои ряды «проштрафившихся» коллег. Общественные объединения имеют профессиональные стандарты, которым обязаны следовать компании-члены. Кроме того, во многих из них есть специальные структуры, разрешающие споры не только между участниками объединений, но также между компаниями и клиентами.

Если же решение действовать самостоятельно является принципиальным, нужно обратить внимание на ряд факторов и возможных рисков.

В первую очередь, это оценка объекта. Для того чтобы правильно оценить жилплощадь, необходимо провести мониторинг рынка, просмотреть рекламные объявления с подобными объектами, либо воспользоваться услугами оценщиков.

Во-вторых, реклама. Нельзя забывать, что размещая информацию о своей квартире или доме в средствах массовой информации, а тем более на столбах, можно привлечь внимание не только потенциальных покупателей, но и мошенников. То же касается и поиска продавцов по подобным объявлениям.

В-третьих, показ объекта. Перед тем как приглашать чужих людей в дом, выясните личность, попросите показать документы. Первое знакомство проведите на нейтральной территории. Не лишним будет предварительное знакомство и проверка документов и перед посещением чужой жилплощади. Особенно если вы собираетесь взять с собой деньги.

Покупая или продавая недвижимости самостоятельно, собственник должен быть готов к тому, что придется оформлять довольно большой пакет документов, а также проверять подлинность бумаг второй стороны. Это, пожалуй, самый сложный и ответственный этап в работе. Проверка чистоты сделки не всегда под силу даже профессионалу.

– Мне кажется, что от проблем «нечистой» сделки не застрахован никто: ни действующий самостоятельно, ни пользующийся услугами риелтора. Что делать, чтобы максимально обезопасить себя?

– На самом деле существует несколько несложных правил. Проверяйте документы на соответствие друг другу. Например паспортные данные владельца должны соответствовать документам на квартиру и наоборот.

Пригласите профессионального технического эксперта, который бы мог дать письменное заключение о состоянии недвижимости на момент осмотра. В этом случае вы сможете застраховать себя от непредвиденных расходов на ремонт, ведь жилплощадь, купленная на вторичном рынке, может иметь совсем неприглядный вид, скрытый под косметическим ремонтом: дырявый пол, протекший потолок и т.д.

Проверьте, не находится ли недвижимое имущество в залоге, не наложен ли на него арест. В моей практике был такой случай. В суд обратился гражданин с просьбой взыскать с недобросовестного продавца аванс за земельный участок. Получив 90 тысяч рублей по условиям предварительного договора, продавец начал уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. Возвращать деньги он тоже не собирался, а потому, испугавшись настойчивого покупателя, скрылся в неизвестном направлении. Как выяснилось, он просто-напросто не имел права продавать земельный участок, т.к. другим судебным решением на него был наложен арест.

Но вернемся к правилам. До подписания акта о купле-продаже нужно проверить, выписались ли оттуда все жильцы. Для этого лучше всего обратиться в паспортный стол, так как штамп о выписке подделывается очень легко. Кроме того, не лишним будет узнать, имеется ли задолженность по квартплате, коммунальным услугам.

Опросите соседей. Недвижимость может быть «чистой» в юридическом смысле, но при разговоре с соседями или участковым милиционером могут всплыть неприятные подробности. Например, то, что квартира сдается в аренду временным жильцам, которые сейчас находятся в отъезде, или что ее состояние критическое и под внешней отделкой находятся гнилые стены.

При заключении сделок с гражданами тщательно ознакомьтесь со всеми документами, внимательно изучите условия договоров, которые должны быть оформлены юридически грамотно, в простой и понятной форме. Правильное юридическое оформление договора купли-продажи, результатов его исполнения сведет к минимуму негативные последствия, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому специалист, который может грамотно зафиксировать на бумаге факт освобождения квартиры, акт ее передачи, правильно оформить передачу денег, является полезной необходимостью.

Совсем недавно я рассматривала иск о взыскании суммы аванса. 6 марта 2010 года был заключен договор аванса, по которому истец передал продавцу 180 тысяч рублей в счет частичной оплаты по предстоящему договору купли-продажи недвижимости – однокомнатной квартиры. По условиям договора ответчик должен был до 10 апреля заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, однако договор ни в установленный срок, ни позже заключен не был. Не мог истец получить назад и свои деньги. Ситуация существенно осложнялась тем, что передача аванса не была оформлена надлежащим образом.

– Ирина Геннадьевна, вы говорили о предварительных сделках и авансе. Если не ошибаюсь, есть еще задатки и предоплаты. Это одно и то же?

– Нет, конечно. При заключении сделок с недвижимостью принято, что покупатель предварительно отдает продавцу некоторою сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Название этой суммы, как и ее размер, может быть различным в зависимости от требований продавца. Аванс, задаток и предоплата – по сути разные обязательства сторон, вступивших в сделку.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, существует две формы предварительной оплаты – задаток и предоплата. Задаток – это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Предварительная оплата – «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги». Это термин не правовой, а экономический, но и он регулируется Гражданским кодексом РФ, статьей 487. А вот термина «аванс» в Гражданском кодексе нет. По сути, это та же предоплата, но, как правило, не более 10-20%.

Согласно ГК РФ, если сделка не состоялась по вине покупателя, он по каким-либо причинам отказался от покупки, то ни задаток, ни предоплата ему не возвращаются. А вот если продавец отказался продавать недвижимость, то деньги можно вернуть. Интереснее всего обстоит дело с задатком. Продавец как «сторона, ответственная за неисполнение договора», обязан вернуть его в двойном размере, да еще и возместить другой стороне (несостоявшемуся покупателю) убытки (п. 2 ст. 381). В случае предоплаты деньги тоже возвращаются, и пострадавшая сторона вправе потребовать проценты за то, что его деньги какое-то время использовались, «были в обороте» (п. 4 ст. 487).

Аванс же ни к чему продавца не обязывает. Разве что вернуть деньги, если это прямо указано в договоре. То же касается штрафов за срыв сделки. Но ведь, помимо срыва данной покупки, покупатель терпит убытки: за время, пока он оформлял сорвавшуюся сделку (а само оформление тоже стоит денег), цены на недвижимость успели вырасти, и новую жилплощадь придется искать уже за большие деньги. Замечу, что при срыве сделки по вине покупателя деньги ему не возвращаются. Так что при использовании аванса покупатель оказывается почти незащищен.

– Любые операции с деньгами, даже передача предварительных выплат, должны сопровождаться заключением договора между сторонами. Что же должно быть указано в договоре?

– Как можно больше. Оптимально, если в нем будут предусмотрены все возможные варианты развития ситуации. Это избавит вас от возможных проблем в будущем.

Первое – это сумма задатка, аванса или предоплаты, которую вы передаете продавцу или риелтору. Ну и, конечно, должно быть указано, что будет с этой суммой в случае срыва сделки.

Второе – подробное описание объекта сделки. То есть адрес, основные характеристики (количество комнат, площадь, состояние, возможные нетипичные особенности). Это нужно для того, чтобы в случае мошенничества исключить разговоры о том, что сделка была заключена на какой-то другой объект.

Третье – полная стоимость квартиры, чтобы за время сделки цена недвижимости не выросла до заоблачных высот.

Четвертое – сроки сделки или сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое – сопутствующие сделке условия по порядку оплаты, передаче квартиры после сделки и т. д.

В договоре ничего не бывает лишним. Чем больше ситуаций в нем обговорено, тем выше гарантии покупателя. Не лишним будет не только внимательно прочитать договор, но и посоветоваться с независимым экспертом – юристом.

– А как определить, можно ли ему доверять?

– Чтобы получить грамотную и квалифицированную помощь по оформлению сделок с недвижимостью необходимо обращаться в организации и фирмы, которые имеют свидетельство о государственной регистрации, в необходимых случаях – лицензию. Исполнитель, и в первую очередь риелтор, обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы, должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа, а также обязан предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Подготовила А.В. Машковцева

Опубликовано в газете «Родина Ильича»

№ 57-58 (9663) от 23 сентября 2010 года